住宅の賃貸借契約において最も多いトラブルは、退去時の敷金の返還と原状回復義務に関するものです。
敷金は、家賃の不払いや建物破損等借主の債務を担保する目的で契約時に預け入れる金銭ですが、退去時に債務が残っていなければ全額返還されます。
しかし、貸主と借主では利害が相反する立場にあり、建物の使用状況をめぐりとかくトラブルになりがちです。昔のように大家・店子という人間関係は薄れ、貸主は不動産業者の仲介に任せ、入居から退去までお互いに一度も顔を会わさないことも珍しくありません。また、一般的に借主はきれいな物件を希望するようになったために、貸主は少しでも高く貸すために、常に費用をかけて物件を改修していなければならないという事情も、トラブルが増加した原因でしょう。

このように賃貸住宅の退去時の原状回復をめぐるトラブルが多発していることから、国土交通省住宅局は、平成10年（財）不動産適正取引推進機構に委託して、「原状回復をめぐるガイドライン」を作成しました。
このガイドラインでは、①｢民間住宅における賃貸借契約は、契約自由の原則に基づくもので、民法、借地借家法等の法令の強行規定に抵触しない限り、その内容について行政が規制することは適当でない。」とし、また、②このガイドラインは「その使用を強制するものではなく、原状回復の内容、方法などについては、最終的には契約内容、物件の使用状況等によって、個別に判断、決定されるべきものである｡」としています。

＜原状回復義務の基本的な考え方＞
建物の損耗は次の3区分が考えられます。
1．建物・設備等の自然劣化・損耗（経年変化）
2．借主の通常使用により生ずる損耗など（通常損耗）
3．借主の故意・過失、善管注意義務違反、其の他通常の使用を超える使用による損耗等

特に約束のない場合は、1．2については、これらの経費はすでに家賃に含まれていると考えられますから、借主に請求できないとされています。3については、借主に原状回復義務があり修補・修繕費用を負担する必要があります。結局、「次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのいわゆるリフォームは、1．2の損耗等の修繕であり、貸主の負担すべき費用｣であるとしています。

最高裁判決（平成17年12月16日）により、賃借人の原状回復義務の判断基準が示されました。通常損耗は、原則として賃貸人の負担である。ただし、通常損耗について賃借人に負担させる場合には、賃貸借契約自体に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を認識して、それを合意の内容としたものと認められる特約により明確に合意されていることが必要である。

埼玉県・千葉県・神奈川県各県土整備部長の通知「建物賃貸借の重要事項説明等について」
（平成16年9月10日）では、重要事項説明において、原状回復費用として敷金が充当される予定があることを説明するときは、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)」を参考に、ガイドラインで示す賃借人の負担の範囲を超える特別な負担を課す特約を付す場合、その特約の具体的な内容を説明しなければならない。
また、賃借人に特別な負担を課す特約の要件として　①特約の必要があり、かつ、暴利的でない等の客観的、合理的理由が存在すること　②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること　③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること、としています。